네 번째 해부 — 부동산.
자본 2억 + 대출 6억 = 8억 아파트. 금리 4%, 30년 상환. 월 286만 원.
시나리오 A(연 3% 상승): 5년 후 9.3억. 이자 1.1억 감안 실질 수익 약 0.8억. 연 8%.
시나리오 B(보합 0%): 5년간 매달 286만 고통. 실질 수익 약 0.5억. 연 5%.
시나리오 C(연 -3% 하락): 5년 후 6.9억. 실질 -1.6억 손실. 깡통 직전.[ 부동산의 구조적 특징 ]
① 거대한 초기 자본 — 최소 수억, 대부분 대출. ② 유동성 제로 — 급히 현금화 불가, 매도까지 수개월. ③ 시장 의존 — 내 노력 무관, 금리/정책이 수익 결정. ④ 유지 비용 — 대출 이자, 보유세, 수선비 매달 나감. ⑤ 레버리지 양날 — 오르면 증폭 수익, 내리면 증폭 손실.
파이프라인: 초기 자본 0. 유동성 높음(현금 수입). 내 노력에 비례. 유지 비용 거의 없음. 하락 리스크 없음.
8억을 걸고 시장에 기도하는 구조 vs 0원에서 시작해 내 노력으로 월 3,000만 만드는 구조. 어떤 것이 더 합리적입니까? 🍊